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ディフェンス

2011 - 08/26 [Fri] - 00:00

以前から何度かこのブログで紹介させていただいているis・Livingが管理させていただいているマンンションでは、毎月1回、オーナー様には当社までお越しいただき、月間の業務報告をはじめ、いろんな報告や相談をさせていただく時間をいただいております。

本来ならば(一般的には?)、管理会社が行うこの業務報告というものは管理会社の担当者がオーナー様のお宅へ伺うか、又は書面にした「報告書」を郵送するなりして業務内容を無駄なく簡潔に行っているケースが多いようですが、どうしても一方的に義務を果たしている感が否めません。
このオーナー様と私の間では私がゼネコン勤務時代からの知り合いで、このマンションの建築計画もゼロから携わっていることもあってもう長年に渡ってお互いの信頼関係の元、とても良いお付き合いをさせていただいています。

従って、業務報告と言ってもあまりビジネスライクな淡々とした形式よりも、お茶を飲みながらリラックスムードでゆっくりとわかりやすく状況を説明させていただいております。
それはどちらかがそのような形式にしようと言う意見や要望があったからではなく、is・Livingが管理業務に携わらせていただいた時から自然な形で今の「報告会」になっており、これまで一度も欠かさずに継続しております。
もちろん、これから先もこれは続くでしょう。

この月間報告は月間を通して行った管理業務内容の報告、建物設備点検等の報告、建物施設の法定検査・点検の報告などですが、それらを通して建物とそれに関する問題点を議題に是正策を話し合ったり中・長期的な運営計画について話し合ったりします。

色んな問題点がある場合、その内容が是正や対処に急を要するものや、近いうちに是正策を実施する計画が必要なもの、将来的に起こり得るだろうと予測される問題・将来的には何らかの是正策が必要であろう問題などに分類して事業収支などと照らし合わせながらベターな対策を話し合います。

これも本来ならば(一般的には?)、管理会社は是正が必要でその為に費用が発生する時などには速やかに見積を出してオーナー様の承諾を得て対処するのがスマートな業務と言えるのでしょうが、is・Livingでは事細かにオーナー様に報告をしてその是正策も運用で済むこと、ある程度の出費をお願いすることの内容を全て報告し、それに対する相談をし、最終的には一緒に解決策を決めていくことにしております。
これはお互いに時間とエネルギーを使うこのなのですが、それでもそこで起きている問題の原因からきちんと把握することで本当に必要な対処方法がオーナー様にもよくわかり、納得していただいた上で決定できるので、おかげ様で認識の相違から起こるトラブルはまだ一度もありません。

そうは言ってもオーナー様側の立場になって考えてみれば、費用が発生する対処が続くということはビル事業の収支においては単純に出費が続くわけですから、いくら納得の上とはいえ、管理会社の報告に耳を貸し、その問題点の対策を真剣に考え、問題が大きくなる前に先手で対策をする認識をきちんともっていらっしゃるからに他なりません。
そしてビルがご自分のものであるとはいえ、その対策にかかる費用を惜しまずに潔く支出していただける勇気には本当に頭の下がる思いです。
だからこそ、私も本当に親身になってこのビルの運営とこのビルを守ることに全力を尽くしています。

さて、そんな中でこのマンションでは慢性的に続いている問題があります。
一つはゴミの不正出し⇒ 資源ゴミの未、分別や指定有料袋以外のもの、外部からの不法投棄など
もう一つは通路を歩きながらの喫煙をその吸い殻のポイ捨て
そして最後が駐車場・駐輪場の無断駐車⇒ 入居者・外部者共 です。

P1020028.jpg
指定外の袋で大量に不正投棄されたゴミの山
警告文を貼って防犯カメラで犯人を直ちに検証した後に適切な処置をしています


入居者に関してはごく一部の心無い人が常習的にマナーを守らないようですが、皆がルールを守って良い環境つくりに協力していただいている中、公平さを欠くので追求と指導を強化しています。
悪質な人に関しては最後は退去勧告まで徹底して行います。

困ってしまうのは入居者以外の外部の人が不正にゴミを投棄したり、軽い気持ちで敷地内を通り抜けされることで、建物内はもちろんオートロック機構によって守られるのですが、敷地内への侵入に関しては勝手に入ることができない環境を外構工事等でディフェンスするしかありません。

そこで5月から7月にかけてオーナー様とじっくり相談しながら段階的にマンション敷地の外周のディフェンス強化策を練り、外構工事を実施しました。
もちろん、これまで全く外構(フェンスなど)が無かったわけではないのですが、心無い人はそのフェンスを乗り越えたり、歩行中にゴミや吸い殻を投げ入れられたりするのでフェンスの高さを高くしたり、フェンスの天辺に剣先を付けたりといった処置をしました。

そして今までフリーアクセスだった通路にも外部の人が勝手に通り抜けしないように門扉を取り付けました。
しかし、せっかく工事したにも関わらず、驚くことにそれでも平気で通り抜けする人が後を絶ちません。
更には敷地内駐車場で幼い子供を遊ばせている母親たちのグループがいたり、円陣に地べたに座りこんでたむろされたであろう?吸い殻や食べ物のゴミなどが残されていることもあります。

P1020179.jpg
巡回清掃した2~3日後にこんな状況を目にするのは本当にがっかりしてしまいます


週に2回は巡回しているにも関わらず、そうした痕跡や現行犯を目にするのはけっこう気が立ってしまいますよ。
そこで更にこの状況をオーナー様と打ち合わせ、通路出入口に付けた門扉を施錠することにしました。
この工事規模は技術的には大したことではないのですが、運用に関しては慎重に検討しなくてはなりません。

管理側で一番楽で効果確実なのはこの門は施錠して入居者も外部者も誰も通れなくしてしまうことなのですが、通路を1ヶ所塞ぐということは、入居者に不自由を強いてしまうのはもちろん、緊急時の避難路を塞ぐことにもなるのは問題です。
方法としては正面のオートロック同様に入居者は自分の部屋の鍵でこの門の鍵が開くようにすれば良いのですが、そうするには鍵のシリンダーも特殊なものになるので製作するのに1カ月も納期待ちさせられてしまいました。

P1020079.jpg

更にこの門扉の位置がゴミ置き場の前ということでゴミ収集業者も開けられるようにしなければなしません。
これに関しては事前に役所(清掃事務所)と競技して鍵の運用について取り決めをしておいたのですが、いざ、門の施錠を開始しようとしたら役所から「待った!」の連絡が・・・・
1カ月待ってようやくスタートかと思いきや、どうやら同様のルールで管理していた他のマンンションで収集業者が鍵のトラブルを起こしてしまったらしく、運用の見直しを余儀なくされたとのことです。

ようやくスタンバイ完了したと思ったらNGだったので、日頃温和な私もさすがに役所に喰ってかかりました。
しかし、どんなに文句を言ったところでダメなものはダメなので実に無駄なエネルギーを使ったと同時にけっこうなストレスを強いられました。
こうなるとさすがにオーナー様にも報告し辛くなりますが、入居者以外の外部者が通行不可能でありながらゴミ収集業者はこの門を開けて作業出来るようにする為の方法を何通りか提案します。

これは運用でやりくりするには限界があり、トラブルが起きる可能性も高いので出来ればオーナー様には再度出費していただいてこの問題をクリアする工事をするのがベターです。

意を決してその提案を申し出すると、今回はさすがにオーナー様も一瞬口を結んでしまいましたが、すぐに「必要な事なんだからちゃんとやるべきことはやろう!」と仰ってくださいました。
本当に頭が下がります。

こうして門扉を取り付けてから1カ月半が経ち、ようやく正式に施錠運用がスタートすることになりました。
※運用方法と鍵のシステムについては防犯上の問題からこのブログでの紹介は出来ないことをご了承ください

こうして常日頃から建物の管理状況を事細かくオーナー様に報告することで今起きている問題点、今後起き得るだろう?と思われる問題点など、是正対策はタイムリーに的確に行っています。

実は、ここ数ヵ月の間にこのマンションが在る地域では窃盗などの犯罪が頻繁に起きていて、当社にも警察から捜査の協力要請があって、ある事件の解決に貢献することができました。
その時に警察からはこのマンションの管理体制の良さに対して高い評価をいただきました。
ちょっとした「良い報告」ですが、このこともオーナー様には報告させていただいたので、管理体制とディフェンス工事についてはある程度の満足をしていただけたと思います。
そこには今回の外構工事以前に対策していたことの効果によるものがあったのですが、これはマンションの管理だけではなく、皆様の住宅にも参考なる警備システムによるものでした。

以前も紹介させていただきましたが、is・Livingは警備会社大手のALSOK警備システム取扱店に加盟しています。
次の機会でこの機械警備を中心とした住宅のディフェンスについて記事でご紹介させていただきたいと思います。

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Author:アイエス・リビング株式会社
発信:is・Living営業企画室
東京都多摩市落合1-5-1-701

is・Livingは多摩ニュータウンを中心に住宅のリフォームのプランニング~施工を承ります。
一戸建からマンションまで、内装・外装・設備・外構など住宅に関する一式をお客様のご要望をよく伺ってご予算に合わせた計画を提案することを得意としております。

is・Livingの全ての仕事は
「暮らし」がキーワード!
当ブログではリフォーム工事に関することだけではなく、暮らしに役立つ情報の広場として継続的にご愛読いただければ幸いです。

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