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合理的な付帯工事・関連工事

2011 - 11/17 [Thu] - 00:00

これまで連続して台東区で施工した分譲マンションのユニットバス工事の模様をご紹介してきました。

途中、思わぬハプニングにも出くわしましたが、無事予定日程通りユニットバスの設置が完了しました。
残りは浴室の出入り口周辺の復旧工事です。
つまり解体した壁の扉枠付近の修復ですね。

P1030658.jpg
別の現場で発生した端材を再利用して加工作成した扉枠

脱衣所の面積の関係で既成の枠材が使えなかった為、ポリ合板を裂いて作成したのですが、実はこの材料は別の現場の家具工事で使用していたものの端材を利用しました。

どんなに無駄なく計算して材料を切っても木材というのは端材が出ます。
それを現場単位で捉えると端材は最終的にはゴミとなってしまいます。
ゴミになるということは処分費という費用も発生するわけで、それはお客様か施工業者のどちらかが負担していることになります。
is・Livingでは、この端材の発生を常に現状動いている現場と照らし合わせて利用できる現場に上手く使い回すようにしています
本来、施工業者は予め締結した見積金額はこの端材分を含めたロスも見て金額を算出します。
そして実行予算から、このような合理化をすることで少しでも工事利益を上げるのが実績となるのですが、それはお客様に余分や無駄な出費を負わせているわけではなく、常識的なことです。
しかし、is・Livingでは、そこから更に踏み込んで、なるべくその浮いた原価をお客様への提供価格にフィードバックするように心がけています。
その為に、材料の切りだしの際はそこで発生する端材の出方も計算して切りだす様に意識します。
もちろん、それは勝手に行われるわけではなく、予めお客様にはその仕組みを説明してあります。

P1030660.jpg

写真だとちょっと解かりにくいのですが、ユニットを入れる為に解体した壁の開口部の隙間の奥行きがけっこうあるので、扉枠も既製品では収まらず、厚みのあるカバーの作成が必要でした。

こうした材料の合理化はこの後、洗面室の内装=壁のクロスにも応用しました。
半坪にも満たない面積の狭い面積のクロス工事に単体で材料を発注するのであれば、在庫している材料の端数を利用しても十分に補えるからです。
is・Livingは賃貸マンションの管理も業務しているので退去後の現状復帰工事用に使用しているクロスを常に在庫してあります。
当然ながらこのクロスは量産されている無難な柄のものですが、特に個性を出したい希望でなければこれを利用していただければお客様には材料費は事実上¥0で提供させていただけるわけです。

今回の現場は当初は単に浴室をユニットバスに交換するというご依頼だけでした。
しかし、それ以外に脱衣所の床が腐っていたので、この床張替も必要です。
腐った床の下地を修理・交換するということは、当然ながら表面の床材も交換が必要になり、この面積だと既存と同じような材料で部分的に張り替えるなんてことはなく、全面張替となります。
なので、同じ張り替えるのであればお好きな柄のものをお客様に選んでいただくわけですが、ここでも「お客様さえよろしければ」という前提で他の現場で使用した余り材を利用することを提案しました。
余り材なんていうと何となく聞こえが悪いですが、この材料は当初見積もりしていたCF(クッションフロア)よりも上質のエンビ・タイルというものです。
これは45㎝四方の四角い塩化ビニール製のタイルで大理石調の高級なものなのですが、元々材料発注はケース単位で注文する為に、どうしても余りがでるわけです
これを面積の小さな脱衣所などに使用できるのであれば丁度使い切る量なんですね。
なのでその柄をお客様が了解いただければ、当初見積りしたものよりも良い材料を使用することが出来るわけです。
そして床がキレイになった分、どうせなら壁もキレイにしたくなるのは当然のお気持ちですが、この現場の脱衣所・トイレの壁は元々がコンクリートの壁にペンキで仕上げてありました。
そこで、その経年で色褪せた壁にもクロスを貼ろうということになったので、前記のように在庫品を上手く利用してコストを落としました

何でもそうなんですが、部屋のリフォームの中で特に目に見える内装というのは一部分がキレイになるとどうしても他がヤレて見えてしまい、当初「ここまで」と決めていた範囲よりも追加で増えていく傾向にありますが、それもごもっともなことだと思いますし、むしろ出来ればそのようにお薦めしたい部分でもあります。

というわけで、今回の現場では当初、浴室の工事の他に脱衣所の床修理をご依頼いただいたのですが、その工事に伴って併せて工事した方が良いと思われる事項として

追焚き機能付の給湯器への交換
洗面脱衣所入り口の扉を折戸に交換
洗面化粧台の交換
便器の設置位置の変更
脱衣場の床張替に伴うトイレ・脱衣所のトータルの床・壁の内装


などを提案させていただきました。
これは当然ながらお客様が当初目論んでいた工事内容よりも項目が増えた分、ご予算も上がります。
しかしながら、前記のような合理化によってこれを一度に工事することによって工事総額は増えてもその工事内容ではかなりの低コストで工事できることになります。

あとはお客様に予算をUPしていただけるかを委ねるわけですが、これは決して無理押しするものではありません。
その現場現場の状況に合せた提案の仕方が違うのです。
今回の現場の場合、ユニットバスに交換したことで、その周辺である洗面脱衣所の改修が遅かれ早かれ必要と予測されました。
なので、お客様が予算をそれ以上ご都合がつかない場合を除いては、その付帯工事を先延ばしする意味が無く、同時に工事することで得られるコスト的メリットを確実にお奨めできることになります。

というわけで、まずはいかにも古く見え、取り付け位置も低すぎる洗面台を新しいキャビネット一体型のものと交換しました
P1020628.jpg
↑↑これが施工前の洗面台周辺です
P1030709.jpg
↑↑ 明るく大きくキレイになった洗面化粧台
写真だと解かり難いですが、脇のトイレ入り口開口の関係で壁の奥行きが無く、薄型の化粧台をチョイスするのに苦労しました

これは私の方からご提案申しあげたのですが、既存の便器の位置がただでさえ狭いトイレに対して異様に前に設置してあって、これでは大人が便器に座ると完全に膝が壁に当たってしまっていました。
P1020400.jpg
それもそのはず、排水位置の関係でわざわざタンクから管を延長して便器が据え付けてあるからです
P1020401.jpg
どう見ても不自然な配管(過去に一度工事したとの事でした)

これは排水位置を変えれば解決するのですが、以前の工事の際、コストの関係か?明らかに「取り付ければそれでいい」という施工の仕方でした。
今回を機に、排水位置を変更して便器の位置を変更する提案をしてその工費を見積しました。

P1030704.jpg
施工後:便器位置が10㎝強、後ろにいきました

どころが、今回は結果として排水位置交換の予定を変更し、新品の節水型タンクの便器へ交換しました。
更に、便座は洗浄機付です。

他にも、元々は照明がついていなかった洗面脱衣所の天井にダウンライトを付けました
これはユニットバスの換気扇配線を行う際、天井を空けたついでに照明回路を配線させたのです。
P1030471.jpg
天井を空けたついでに照明配線を引きました

どのみち天井を復旧させるので、その位置にダウンライトを組み込みました
P1030511.jpg
これで今までの状態がウソのように明るい洗面脱衣所になりました

そして最後の仕上げとしてトイレ・洗面脱衣所の床を新しく張替え、壁にも新たに真っ白なクロスを貼ったことでサニタリースペース全体が以前とは見違えるほど明るく清潔感のある「今風」の空間に生まれ変わりました

P1020397.jpg

P1030657.jpg
お風呂がこれだけキレイになれば洗面脱衣所までキレイにしたくなるのは当然ですよね


さて、ここまで工事の全容を紹介してきたわけですが、今回の工事のポイントはそれらの工事そのものではなく、そのプロセスにあります。

もうお気付きの人もいらっしゃるかと思いますが、当初のご依頼に対して洗面化粧台・トイレ・照明器具など、予定よりもずいぶんと追加していると思いませんか?
これだけ工事個所を増やし、新品の器具を用いているので、それなりに追加金額が発生したと思うでしょう?

実は今回、ここまでの付帯工事を追加するに当って、お客様とは条件付きで予め取り決めした予算金額内でお受けし、その工事内容・器具類の仕様選定は全て私に一任いただくという取り決めをしました。

従って、契約した見積内容はというと、

洗面化粧台 ⇒ 器具選定は一任
便器位置変更 ⇒ 排水管位置変更工事またはそれに準ずる工事
内装 ⇒ 床=CF 壁=量産ビニールクロス


みたいな表記で敢えてほとんど「一式請負」形式にしました。
つまり乱暴に言うと
「目的を果たして満足度の高い工事を金額内で納めるのであとは全てお任せください」
という内容です。

従って、これはお客様との間に綿密な事前ヒヤリングと信頼関係がなければ「出来上がってみなければわからない」といったものに等しい請負方法となります。
このような契約を締結したということは、今回お客様と事前に充分な信頼関係を築けたからに他なりません。
お客様のご家族とお会いして、じっくりとお話を聞いて、私は「この部屋を快適な空間に変えてご家族の喜ぶ笑顔が見たい」という気持ちが高まりました。

この「お任せ」という方法はやり方によってはいくらでも儲けけられますし、やり方によっては赤字覚悟でも手間をかけ、良い物をチョイスする場合もありますが、それこそがお客様との双方の信頼関係によって決まります。

そんなわけで、今回の現場では見積には入っていないものとして、便器の交換・洗浄便座の提供・洗面脱衣所の照明器具などが挙げられます。
それを通常のスキームで工事すれば当然当社は大赤字となります。
でも、そうならずに実現するために冒頭に書いた材料の端材の合理化を積極的に取り入れました。
また、在庫しているもの、他の現場で余ったものを利用することで内装材をグレードアップしました。
更に、洗面化粧台や便器などは器具の仕入先商社より「型落ち品」「発注ミスによる不要在庫」などから器具を格安で提供してもらいました。
洗浄便座は以前is・Livingの事務所で1カ月だけ使用した限りなく新品に近い中古品を提供しました。
照明器具は電気配線作業者が自分の手持ち在庫品を自ら提供してくれました。

手間を惜しまずに、浮かせたコストをお客様に還元する

is・Livingは可能な限りこのことに拘って実施していきたいと思います。
今回の工事においては特にお客様のお人柄で施工作業者たちも良い環境で工事できたこともあり、作業員一丸で工事に臨めたことも大きな成功要素と言えそうです。

とにかく、器具類・仕様などに具体的になご要望がある場合は別ですが、ご希望とご提案事項を事前に擦り合わせ、その時点で出来る限りの合理化を組み立てて当社が主導的にコーディネートさせていただくことで通常スキームでは成し得ないコストで提供できるリフォームの実例が今回の現場ではかなり現実的な形でご紹介できたのではないかと思います。

その為にはやはりもっとも大切なのはというと

is・Livingは事前のお客様とのヒヤリングに時間をかける
お客様側は、構えることなく、極力具体的にご相談いただくことが大きなポイントだと思います。

是非、お気軽にご相談ください。



<リフォームに関するあらゆるご相談は・・・>

is・Living 営業企画室: is.living.co@gmail.com
まで、お気軽にお問い合わせください


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アイエス・リビング株式会社

Author:アイエス・リビング株式会社
発信:is・Living営業企画室
東京都多摩市落合1-5-1-701

is・Livingは多摩ニュータウンを中心に住宅のリフォームのプランニング~施工を承ります。
一戸建からマンションまで、内装・外装・設備・外構など住宅に関する一式をお客様のご要望をよく伺ってご予算に合わせた計画を提案することを得意としております。

is・Livingの全ての仕事は
「暮らし」がキーワード!
当ブログではリフォーム工事に関することだけではなく、暮らしに役立つ情報の広場として継続的にご愛読いただければ幸いです。

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