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リフォームのきっかけは「排水漏れ」

2012 - 02/05 [Sun] - 00:00

思いがけず突然の電話でした。
あれは昨年の5月頃、以前お世話になったお客様からでした。

「下の階の洗面所の天井からいきなり水が漏れてきて、どうしましょう、診てもらえますか?」


どんな方であれ、「水漏れ」は緊急事態です。
このお客様のお宅は築約40年弱のRC(鉄筋コンクリート)造4階建てで、1階が駐車場、2~4階まで各階1戸ずつという住宅で、お客様が3階、水が漏れた2階には娘さんの世帯がお住まいだったの不幸中の幸いで、これがもしマンションの下階の住人宅だったりしたら一大事でした。

さっそく水道業者を連れて現場を診ます。
しかしながら事前に聞いたお話でも「何か急に水漏れが起きる様なきっかけが無い」と言われていた通り、給水管も排水管も一見して漏れの個所を発見することはできませんでした。

しかし、漏れが起きるタイミングを聞くとまずは給水管ではなく、排水管から漏れていることはわかります。
設計図面の設備図面を追ってみると、ちょうどこの洗面所付近の配管が図面とは若干違っていました。

P1020011.jpg

並行して今度は2階の天井裏を調査します。
ちょうど水が落ちているのが洗面所の点検口からでした。
さっそく点検口を空けると同時にけっこうな量の水が落ちて来ます。
つまり、この天井裏はすでにけっこうな水溜まりになっていました。
天井材の石膏ボードの内側は水を吸って既にブカブカです。

そしてその狭い天井裏には換気扇ユニットやそのダクトが張り巡らされているわけですが、併せて電気の配線コードも通っています。
もしこの接点に水がかかるとショートして危険な状態でした。

P1020010.jpg

こうなると漏れの原因究明の前にまずは2回の天井裏に溜まった水を全て落としてやることが先決です。
約バケツ一杯分の溜まり水を雑巾で吸い上げては絞り出す繰り返しでようやく無くなったところで天井上のスラブ(コンクリート面)のどこから水が落ちているのか?ヒビ割れなどが無いか?を水が溜まった箇所を中心にライトを当てて診ますがこの時点で水が落ちている箇所も形跡もありませんでした。

少し時間を置いてから今度は3階の洗面所に集結されている排水管に水を流してテストします。
図面ではトイレ以外の風呂・洗面台・洗濯機台が終結されていたのでそれぞれ順番に水を流してテストしたものの困ったことに漏れが見つかりません。
こうなると徹底的に原因を突き止めないとこの問題は治まりません。

そこでお客様に事情を説明して洗面所の床を一部カットして排水管の状況を更に広範囲で調査させていただく許可をいただき、その場で洗面所の養生して床を丸ノコで切り落としました。

P1020044.jpg

すると図面にはない配管接続箇所が1か所多く出てきました
それはキッチンからの排水管だということはすぐにわかりました。
確かに図面通りの配管位置ではありませんでしたが、結果として機能的には間違った工事ではありません
この建物は古いけれど躯体もしっかりしているし、仕様もそれなりにグレードの高いものでしたが、この時代の工事はけっこうこんな感じであることは実は珍しくはありません

従ってこの配管レイアウト自体が漏れの原因にはなりませんが、洗面所付近の風呂・洗濯機・洗面台からの漏れが無いとなると残りはこのキッチン排水に起因している可能性が濃厚です。
但し、キッチンは洗面所からけっこう離れているのでこの管はけっこう長く、更に調査を進めるためにはもっと床を切らなくてはなりません。
事情を話してお客様に許可をいただいて洗面所の床の配管位置上部を全て切ってみました。

P1020043.jpg

そしてキッチンから水を流してみると、しばらくしてからこの長い配管の下をチョロチョロと水が伝わってきました。

よかった。
これで水漏れ位置を特定できます。
しかし、ちょっとひっかかるのは誰も触れず何もしていない排水管が40年近く経って何故今頃水漏れしたのか?という原因です。

狭い床下に首を突っ込んで何度も水を流してテストしていくとようやくその原因と思われる個所を発見しました。
文書で解説するのは難しいのですが、簡単に説明するとこのキッチンからの長い配管は洗面所に向かって水が流れるように緩い勾配がとってあります。
その勾配の高さをこの現場ではモルタルの山に排水管を乗せる様な形で調節されていたのですが、一部管がその山からズレ落ちていて配管勾配が取れていませんでした。
更にこの管がズレたことで管と管を繋ぐジョイント部分にも若干のズレが生じ、水漏れの個所はそこから起きていました。

勾配が取れていない管にはその部分で水が止まり、しばらく溜まってしまいます。
その溜まり水が徐々に伝わってズレたジョイント部から漏れ出ているという感じでした。

更に漏れた水はコンクリートの床にポタポタ落ちるわけですが、そこが実に微妙なところで、少量の水であれば下階にまで落ちて行くことはありません。
そしてコンクリート面に落ちた水は少量であれば自然蒸発で乾燥してしまうので、この時点では排水漏れに気づくことはありません。

しかし、徐々に管のジョイント部が緩んでくるに連れ、水が漏れる量が多くなってきます。
また、一時的に大量の水を長時間流し続けたりしても同様に漏れが多くなります。
更に勾配量を失われた管の先、つまり風呂場や洗濯機の排水が一度に使用することによって逆流してくる場合があります。
それらの要因が重なり続け、いつの間にか床コンクリートには水たまりが出来、その継ぎ目などから徐々に浸透して時間をかけて下階へ出て行くわけです

P1020014.jpg

なので上階に溜まった水が下階の天井から落ちてくるまでにはけっこうな時間を要するのがRC(鉄筋コンクリート)造の特徴でもあるわけですね。

いずれにしても管の勾配を調節するモルタルの上から管がズレ落ちるというのは自然には起きません。
考えられる原因はただ一つ!

3.11の大地震で揺すられたのでしょう。

位置的にも時期的にも間違えないと思いますが、こうして地震の影響というのはその時点でだけではなく、後から出てくる場合もあるんだなぁと妙に感心してしまいました。

さて、この時点では緊急出動であった為、原因確定の後はひとまず応急処置=漏れているジョイント部分を塞ぐ処置しかできません。
この管をきちんと治すにはこの付近の配管とジョイントを新しくすることが必要です。

さて、配管からの水漏れはその原因さえ特定できれば修理自体は難しいことではありません。
重要なのはその修理を行う際にどのような提案をするかです。

つまり目的だけを果たすのであれば水道屋さんが漏れている個所を塞いで終わりとなるわけですが、その為に床を開けてしまったのでこの床の復旧は必然的となります。
これはお客様の意向をよく読みとらなければならないことなのですが、緊急事態の時はそれ自体が解決するとそれが一時的なものであってもひとまず安心してしまうのが多くの人の心理です。

しかし、これを機に普段目にすることの無い床下の部分を点検して不具合個所があった場合はその状況もお伝えして必要と思われる工事を提案することも我々工事業者の役割です。
(余談ですが、中にはそこに目をつけて事態をオーバーに説明して必要以上の過大な工事を提案してしまう業者さんも少なく無いことを日頃より色んなお客様から耳にします。それの度が過ぎると「リフォーム業者」=「悪徳業者」のようなイメージになってしまうのは当然ですよね)

今回の現場はまず排水管の勾配を確保することが必至で、その為に一度配管を外す必要があります。
築年数を考えると一度外すのであればこの先の事を考えると新しく配管する方が絶対に安心です。

次に今回の対処で止むを得ず床を切り開けたので、この床を復旧しなくてはなりません。
既存の床はコンパネの上にコルクが貼ってありましたので、このコンパネを新しく付け変えた上でクッションフロアやフローリングなどで仕上げる必要があります。この仕上げ材はお客様のお好み・ご予算を優先に検討します。

と、ここまでは「やらなくてはならない」必須課目=最低限必要な工事ですが、ここからこの修理を機にやっておいた方が良いと思われる工事もオプションとして次の順にステップアップ式に提案しました。

P1020296.jpg

1、洗面化粧台が古く部分的に破損していたのでこれを機に交換または作り替えをする

2、洗面所の床が新しくなるので壁・天井のクロスも新しく貼り替える

3、排水管の全面配管に伴い、水周り(特に風呂)を一新する

4、これまで給湯が電気温水器だったのをこれを機にガス給湯にする
(風呂に追い焚き機能が使える)

これらはどうしてもやらなければならない工事ではありませんが、床を壊して配管をやり直す時に同時にやっておくことで費用効率が良くなる事、これまで支障なく使えてきたものの、さすがに経年劣化してきた器具類を新しくするのにちょうど良い機会となることなので、あとはお客様のご予算やご都合次第で決めていただければよい内容です。

今回のお客様はどのみちそう遠く無いうちに家全体のリフォームを検討していたとのことで、今回のことでそう迷うことなく水周りを一新する決心をされました。
何事もそうですが、タイミングって大事ですよね。

更にこのお客様は色々とお話をしていくうちに工事個所の周囲を広げ、結論として最終的には部屋全体のトータルリフォームまで一気に実施することになりました。
最初はただの水漏れ修理から始まったのが最後は全体リフォームに発展してしまい、それはそれは大きな決断だったと思いますが、この結論に至るまでに実は何回も何時間もヒヤリングの機会を設けました。

従って肝心の水漏れ修理に関してはあくまでも後の交換までの間の「応急処置」にとどめておき、直ちに全面リフォームの計画に切り替えることになりました。
そしてこのリフォームは昨年の秋から長期にわたって様々な変更を伴いながらも随所にローコストの工夫を組み入れて清潔感あるモダンな部屋へ生まれ変わりました。


これからそのリフォームの過程をポイントごとに少しずつこのブログでも紹介させていただきます。
特に築年数の経ったマンションにお住まいの人にはとても参考になると思いますのでどうぞお楽しみに!



<配管点検・配管修理など水の通り道に関するご相談は>
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Author:アイエス・リビング株式会社
発信:is・Living営業企画室
東京都多摩市落合1-5-1-701

is・Livingは多摩ニュータウンを中心に住宅のリフォームのプランニング~施工を承ります。
一戸建からマンションまで、内装・外装・設備・外構など住宅に関する一式をお客様のご要望をよく伺ってご予算に合わせた計画を提案することを得意としております。

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当ブログではリフォーム工事に関することだけではなく、暮らしに役立つ情報の広場として継続的にご愛読いただければ幸いです。

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