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建物管理(メンテナンス)業務

2011 - 01/08 [Sat] - 00:00

新しい年を迎えたと思っていたら、あっという間にもう一週間を経過していますね。
世間はお正月ムードから一気に平素に戻りました。

is・Livingの私の今年一番最初の仕事はと言うと、4日の朝、管理させていただいているマンションの巡回点検と清掃業務からでした。

このマンションの管理を承っていることはこのブログでも何度か触れていますが、今回はこの管理業務について触れてみたいと思います。

P6040062.jpg

東京都八王子市の開発新しいキレイな住宅街に建つこのマンションは今年で築7年目に入ります。
鉄筋コンクリート造地上7階建で広めのワンルーム50世帯という規模ですが、実は私が以前勤めていた会社時代に建物の建築計画からずっと携わってきたので、オーナー様とはもうずいぶんと長いお付き合いがあります。
そんな経緯から独立後も引き続き私が建物管理を承らせていただいています。

主な建物管理業務とは大きく分けて次の3項目を承っています。

① 建物設備点検 → エレベーター・消防設備 など
② 建物(共用部)清掃管理 → 廊下・エントランス・ゴミ置き場 など
③ 敷地内植栽管理 → 植木の剪定・芝の手入れ・落ち葉掃き など

建物設備の点検は法規に従った定期点検を年間規定数行い、関係各所へ届け出をします。
また、緊急時に備えて警備会社の遠隔監視システムを導入しています。
※ そうそう、当社はALSOKのセキュリティーシステム取扱店です

日常的な業務となると週2回行う共用部の巡回清掃なのですが、この巡回清掃こそが建物の様子を小まめにチェックできるパトロールを兼ねている為に意外と重要というか?一番目に見える実務的な仕事と言えるのです。
週2回の内、1回は必ず私自身が作業着を着て直接清掃しています。
そうすることによってこの業務の中身がよくわかり、建物の状況を常に把握でき、結果としてオーナー様にはリアルに報告ができます。

オーナー様は私より少し年上ですが、ほぼ同年代、今は現役のサラリーマンです。
温厚でとても仲の良いご夫婦なので、私はお二人とお会いするといつもとても穏やかな気持ちになります。
毎月1回、is・Living営業企画室にお越しいただき、前月の業務報告をしています。
さして大きな問題が起きているわけではありませんが、月に一度でもお茶を飲みながらお互いに顔を観てお話できるので、とても良くコミニュケーションがとれています。

ワンルームで50世帯というとけっこう大きな規模ですが、単身者が住む賃貸マンションは住人とのコミニュティーが難しく、なかなか一人一人に細かい注意と配慮をしていくことは難しいのですが、このマンションは良好な状態を保っていると思います。

しかし、その中で一番難しいのはゴミ置き場の管理です。
賃貸・単身者という環境で全員が限られた回収日にきちんと仕分けしてゴミを出すルールを徹底させるのはなかなか至難なことです。
また、管理当初は住人以外に外部から勝手にゴミを不法投棄されたりもしていました。
ルール違反のゴミ(特に家具などの粗大ゴミ)は回収されずに置き場に残されます。
P6150030.jpg

また、生ゴミも扉を開けっぱなしにされたりするとすぐに猫やカラスに食い散らかされてしまうので油断も隙もありません。
P6220052.jpg

また、部屋の性質上、若い人が多く住んでいますが、私の感覚を遥かに超えるペットボトル飲料の消費量で、週2回の回収頻度ではすぐに置き場が溢れてしまうだけではなく、その捨て方もきちんとルールを守る人が多い中、極一部の心無い人が中身が入ったままのものを出したり、分別を怠ってビンや缶と一緒にして捨てたりすると、それをちょっと放置するだけで連鎖的にそのようなルール違反が増加してしまいます。

自分自身が現場でそれらの仕分けや清掃を行うことで色んなことが見えてきて、その対策方法も根気よく見つけ出し、オーナー様に報告相談しながら対処していきます。
また、しょっちゅう現場に居る事で住人さんとも顔見知りが増えました。
結果的に「ご苦労様です」と声をかけていただけるようになり、それはルール違反の減少にもつながります。

そんなわけで今回の年末年始はゴミの収集日に合わせて期間中、扉へ施錠を実施しました。
もちろん住人には予め告知しているので施錠直前は一気にゴミ出しされるので年末のゴミ置き場の清掃はけっこう大変でしたが、それでも年末年始間に置き場が不法投棄でグチャグチャになることを考えればこうして出してもらえる方が良い傾向です。
清掃局と連絡をとりながら30日の年内最終の回収を確認してすっきりとキレイな状態で年越しが出来ました。
P1000471.jpg

このマンションはオーナー様の理解と協力によって防犯カメラが設置されています。
私は正直言って最初は防犯カメラの効果なんてさほど期待はしていませんでした。
しかし、この半年で不法投棄の現場を着実に捉え、問題解決していくと同時に抑止効果も確実に高まっています。
どこまでやるか? これは突き詰めるときりがありません。
悪意があればやろうと思えば何だって出来てしまいます。
でも抑止を高める=建物のディフェンスを高めることはゴミ置き場だけの問題ではなく、マンション全体のクォリティーを高めているようです。
その意味でもディフェンスに対するオーナー様の投資・負担は勇気と決断が求められますが、このマンションに関しては問題が後手に回らず、質の良いマンションというコンセプトを守っていけていると思うと同時にオーナー様のご協力には本当に感謝しています。

さぁ、年が明けて1月4日
やはり気になるのはマンションのゴミ置き場です。

P1000482.jpg
P1000484.jpg
うん、大丈夫、キレイな状態を保っていました。
鍵かけているのだから当たり前か?
置き場周辺も含めてマンションの敷地内はいつも通りのキレイな状態で安堵しました。

一応、周辺のアパート・マンションの前はというと・・・
P1000486.jpg
P1000487.jpg
まぁ、仕方ないと言ってしまえばそれまでですが、大所帯の単身者向マンションでもキレイを保てたことは嬉しかったです。

そんなわけで、is・Livingでは現在このマンションをオーナー様とほぼマンツーマンの体制できめ細かく管理できています。
もちろん多くの物件を抱えているのではなく、ここだけに集中できるからこそ成し得る事もありますが、やはり自分自身が直接目で診て手をつける効果は少なからず「専属」らしい配慮に繋がると思います。

多くの物件を抱える事は無理ですが、自分の目が行き届く範囲であれば、今後、建物管理を更に充実させていけたらと思っています。

<地域の大家様・ビルオーナー様・自社所有の会社様>
建物の管理だけではなく、長期・中期・短期別にメンテナンスや修繕を計画的にプランすることで「事が起きてから対処する」といった後手の管理ではなく、事前に備えて安心して運営していく賃貸経営にis・Livingをお役立てください。
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電話:042319-6480 FAX:042-319-6481
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Author:アイエス・リビング株式会社
発信:is・Living営業企画室
東京都多摩市落合1-5-1-701

is・Livingは多摩ニュータウンを中心に住宅のリフォームのプランニング~施工を承ります。
一戸建からマンションまで、内装・外装・設備・外構など住宅に関する一式をお客様のご要望をよく伺ってご予算に合わせた計画を提案することを得意としております。

is・Livingの全ての仕事は
「暮らし」がキーワード!
当ブログではリフォーム工事に関することだけではなく、暮らしに役立つ情報の広場として継続的にご愛読いただければ幸いです。

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