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「大家さん」の責任

2011 - 01/12 [Wed] - 00:00

前回の記事でご紹介させていただいた is・Living が管理させていただいているマンションは、その記事にも書いた通り、オーナー様とはとても良いコミニュケーションが取れています。

用件の有無、事の大小に関わらず、定例的に毎月1回は必ずオーナーご夫妻がis・Living営業企画室に来てくださり、そこで業務報告をはじめ、その月にあった出来事、次月の予定などを報告し、その他にこのマンションを良い状態で維持していく為の提案や営繕計画などを相談しています。

今年で築7年目を迎えるこのマンションは元々が質の高い造りなので、安い建材を使用した為に起きる経年劣化などは無く、外壁もタイル貼りなので色褪せも起きませんが、使用感による劣化や故障など、軽微な補修はどうしても発生します。

ビル管理に携わる同業の仲間からよく耳にするのは、このようなケースは劣化や故障が起きて、更にそれが問題になってからの対処工事の発生が多いということです。
しかしこれは、オーナー様の立場になってみれば、その気持ちはとてもよくわかります。
物が壊れる前から交換したりすることはとても勿体無いし、第一にそれにはオーナー様側に金銭の負担が発生します。
また、建築業者側からは「今風」にアメニティーのグレードアップを図る改修工事提案を行いますが、今の世の中、建物のアメニティー設備を良くしたところで、そこに投資した分の賃料を値上げできるなどとは考えられません。

新築マンションがどんどん建築されていく中、築年数が経っているアパート・マンションは設備が現代の水準を満たさないと入居希望者の部屋選びの候補順位は当然ながらまずは新築、そしてその次は逆に絶対的に賃料が安い物件と完全に二極化しています。

賃貸住宅を建築する人の理想はというと大きく次の3つの項目が挙げられます。

 ① 新築時の建築費は安く・・・ 
 ② 設定賃料は高く・・・ 
 ③ 入居率は常に100%・・・ 

これが大家さんの立場で言う理想形ですが、それが誰でも全て叶うのであれば誰だって賃貸業をやるでしょう?
理想形の基本はこれで良いと思います。
重要なのは、この3つの基本形にバランス良く近付ける為に何を考え、何を努力し、何を決断(判断)するかが重要になってきます。

文で書くのは簡単ですが、実はこの要素、新築の時点で認識することははなかなか難しいことなのです。
前記の通り、ほとんどの入居希望者の部屋選びの条件第一位は「新築」 であること!
つまり、建物が新しく、誰も使用していないキレイな状態で募集すれば立地や周辺環境によほどの問題でも無い限りは恐らく満室にすることは可能でしょう。
誰にでも想像つきそうなことですが、問題は建ててから5年~10年先に発生する空室を埋められるかなのです。

これも建物の質や性能に頼らなくても絶対的な好立地であったりする例外もありますが、現実はそう甘くはありません。
新築時に極力建築コストを下げることばかりに捉われて見るからに骨細で安っぽい建物を建てたり、周囲の賃貸住宅に装備されていて当たり前の設備を付けなかったりといった物理的な事もありますが、建築業者選びで起因する「建築坪単価」が極端に安い業者を選んだ結果の「手抜き」「欠陥」などの工事トラブルが起きてしまったりすると、その後延々ととても後味の悪い思いを強いられてしまいますが、それを業者のせいだけにしたところで何の解決にもなりません。

オーナーご自身が拘りをもって建物の志向コストをかけることは別にして、一般的には何も必要以上にコストをかけることは無いと思いますが、かける必要があるコストを軽視して省いた結果起きる「安かろう悪かろう」というのは最悪の結果を招きます。

少し脅かしてしまうようですが、築年数が経った建物をメンテ・改修する場合、目に見える個所=例えば内装などは同じコストでも比較的安価な工事で済みますが、躯体・外壁・屋根などのハード部分や配管設備などは、その為の付帯工事も多くなり結果として工事そのものも大がかりでコストもかかりますが、建物を維持していく以上、これを避けては通れません。

改修工事の費用を惜しんだ代案として残された方法は周辺物件を比較して明らかに低い賃料に下げるしかありません。
しかし、それは収益が減るといった単純なことばかりではなく、入居希望者のハードルを下げる=入居者の質を下げてしまうことに直結していきます。
例えば、空室を埋める為に周辺相場よりかなり賃料を下げたとすると、その時点では割得感で部屋は埋まると思いますが、そこから先が既存入居者との不公平、次に別部屋が空いた時から起きる更なる減収、その先には「誰でもいいから入れる」方法か、限界まで賃料値下げを検討する以外なくなってしまいます。

その時に「誰でもいいから・・・」を選択してしまった時、質の良く無い入居者を入れた為に賃料の滞納といった金銭的問題以外にも近隣トラブル・治安悪化など、お金では解決できない問題にまで発展してしまいますが、事実としてこのケースは決して少なくはありません。
見るからに住環境が悪そうなところに人は入らず、敢えて好む人はそれなりの理由があるのです。
そして既存の入居者も今まで平穏だったのに環境が悪化すれば当然引っ越したくなるでしょう。

ずいぶんと重い話になってしまいましたが、大家さん業をしていく上では目を反らせない現実なんです。
ではどうすればよいのか? といわれても極常識的な計画と運営をしていくしかないのですが、一つ言えるのはパートナーとして信頼できる業者を選ぶとうことが計画時~現在~将来に渡ってまでも大きなポイントになるのではないかと思います。

もちろん「大家さん業」を専業とされている方にとっては余計なことですが、管理会社・工務店・メンテ会社など、色んなことを外注する上で、大窓口となるパートナーとの信頼関係は重要です。
それはさもすると「安心して全てを任せられる人」という言葉の意味に活用・運用の権限を任せられたと勘違いしそうですが、そうではありません。
なぜならば、そのビルに何か問題が起きた時、最終的に全ての責任はオーナーが取らなくてはならないからです。
だからこそ私どもは常にオーナー様の立場になって良い事も悪い事も冷静に適切にご要望に対処したり提案を行ったりしていかなくてはなりません。
我々はあくまでアドバイザーであり、業務を遂行するのが仕事です。

私事ですが、私はゼネコン勤務時代、民間の建築営業の部署に居ました。
地主さんの土地活用、特に相続対策の為の建物建築計画や賃料収益事業の為の建築計画を提案し、適切な事業計画と資金計画を立て、運用までサポートしていくのが主な仕事です。
当時のお世話になった社長から教育された言葉が今でも私の宝物のように思っています。

それは・・・
「建築は建ててからがお客様との本当のお付き合い」 という言葉です。

さっと聞くと、「そんなの当たり前じゃないか」とも思われそうですが、この「当たり前」を普通にやり続ける人を私はあまり知りません。
建築は完成引き渡しをして工事代金をいただければ、あとは瑕疵によるクレーム対応以外は一応一区切りついたことになりますが、引き渡し後の建物の様子を見守って行くことこそが色んな意味で重要です。

建築に限らず、人が造るものを商売としていると何かに付けクレームは付き物ですが、要はクレーム自体ではなく、その対応にどれだけ正直に誠意をもって向き合えるかがお客様との信頼関係を築く上で大切なポイントだと思います。

また当時、数多くの建築に携わらせていただいたある地主のお客様が我々業者に仰った忘れられない一言があります。

それは・・・
「あなた方は商売をしている以上、私の土地を食いものにしてくれて構わない、むしろどんどん食いものにしてください。しかし、決してオモチャにはしないで欲しい」  という言葉でした。

若干乱暴な言葉遣いにも聞こえますが、実に深みのある的を得た言葉だし、なかなかここまで言ってくださる人はそうは居ないと思います。

現在、管理をさせていただいているオーナー様とも、そんな言葉を胸に秘めながら常に自分が大家の立場になったつもりで活用・投資・対処のバランスを考えてこのビルをきちんと活かしていく為にベストを尽くします。
時には難しい事、厳しい事にも触れなくてはなりませんが、その時にも冷静に判断していただく為に毎月の報告会でリアルな状況を伝え、オーナーとしての認識を高めていただいています。

お陰さまで、私がお世話になっているこのオーナー様は何か事が起きる前に先手を打って対処に協力してだいているお陰で様々な問題が大きくなる前にほぼ解決したり良い効果が出ています。
結果として事前対策の方が事後対処よりも費用がかからず、最悪の状態を見ずに事が解決しています。

今後も機会をみながらこのビルをモデルに色んな事例や出来事をこのブログでご紹介していきたいと思います。



<ビル管理・賃貸業活用などのご相談は>

is・Living営業企画室までお気軽にどうぞ!

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多摩センター駅前 多摩市落合1-5-1グリムコートビル7階
電話:042-319-6480 FAX:042-319-6481

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アイエス・リビング株式会社

Author:アイエス・リビング株式会社
発信:is・Living営業企画室
東京都多摩市落合1-5-1-701

is・Livingは多摩ニュータウンを中心に住宅のリフォームのプランニング~施工を承ります。
一戸建からマンションまで、内装・外装・設備・外構など住宅に関する一式をお客様のご要望をよく伺ってご予算に合わせた計画を提案することを得意としております。

is・Livingの全ての仕事は
「暮らし」がキーワード!
当ブログではリフォーム工事に関することだけではなく、暮らしに役立つ情報の広場として継続的にご愛読いただければ幸いです。

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